Vyplatí se koupit byt v Praze nebo spíše si byt pronajmout?

Každý den pracuji s nemovitostmi a setkávám se s lidmi, kteří si chtějí pořídit v Praze byt. Někteří v něm chtějí bydlet a někteří ho chtějí jako investici. Tento článek budu věnovat těm, kteří si bych v Praze chtějí koupit pro vlastní bydlení. Základní otázkou je: vyplatí se to?

Uvažuji byt 2+1 v celkové velikosti v širším centru Prahy. Zde je aktuálně cena okolo 90 tisíc za jeden metr čtvereční. Pokud bude takový byt mít 60 metrů čtverečních, bude jeho cena 60*90000=5400000,- Kč. Stejný byt se dá najmout za přibližně 15000,- Kč. Nepočítám poplatky, ale ty se musí platit v obou případech. Samozřejmě vyjma fondu oprav, který platí vlastník bytu. Pro další výpočet počítejme s fondem oprav ve výši 1500,- Kč měsíčně. Tedy náklady na nájemné je nutné ponížit o fond oprav, který platí vlastník bytu, resp. musí si je vlastník bytu připočítat k nákladům. Nájemné tedy 15000-1500=13500 Kč.

První kupující bytu jménem třeba pan Vlastník zaplatí 5400000,- Kč plus daň z nabytí a nějaké základní opravy nebo úpravy bytu, celkem řekněme 5,5 milionu Kč. Druhý jménem třeba Nájemník uvažovaných 5,5 milionu vloží do akcií. 

Nikdo neví, jak se cena nemovitostí bude v budoucnosti vyvíjet. Jsme sice dlouhodobě zvyklí, že ceny bytů i pozemků v Praze dlouhodobě stoupají, ale to může kdykoliv skončit. Stačí se podívat do zahraničí. Lehce optimisticky tedy předpokládejme, že byt pana Vlastníka si bude zachovávat dlouhodobě svou cenu a tedy růst ceny nemovitostí pokryje inflaci.

Naopak peníze pana Nájemníka by v hotovosti klesly každý rok o 2,5 procenta inflace a samozřejmě o zaplacený nájem. Na druhé straně stoupnou ze zisku cenných papírů.

Při výnosu čtyři procenta na akciích nad inflaci bude mít pan Nájemník již po prvním roce cenné papíry za 5 551 520,- Kč a po deseti letech cenné papíry v hodnotě 6 118 555,- Kč. Pokud by ovšem výnos nebyl čtyři procenta, ale procent osm, což je výnos pasivního akciového indexu S&P500, tak po deseti letech by měl pan Nájemník cenné papíry v hodnotě 9 339 519,- Kč.

Zisk je vždy počítán pro spravedlnost po odečtení poloviny nákladu. Tedy v prvním roce 5500000-((162000+137500)/2)*Zisk

Hypotéka

Nejčastější situací pro kupující není koupě nemovitosti z vlastních prostředků, ale prostřednictvím hypotečního úvěru. Uvažujeme obdobná data jako dříve s tím, že kupující na hypotéku má 1100000,- Kč vlastní prostředky a zbytek, tedy 4 400 000,- Kč si bere hypotéku na 25 let. Úrokovou míru počítáme 3 procenta. Měsíční splátka pak vychází na 20865,- Kč. Tedy pro srovnání může pan Nájemník na počátku koupit cenné papíry za 1100000,- Kč a pak kupovat měsíčně cenné papíry za (20865-13500) 7365,- Kč. Pokud tak bude ukládat 25 let a výnos bude 4 procenta, bude mít po 25 letech cenné papíry v hodnotě 6 040 333,- Kč. Při výnosu 3 procenta pak na tom bude hůře, tedy bude mít cenné papíry za 5 173 870,- Kč. 

Závěr

Koupě vlastního bytu nebo domu není pro většinu z nás pouze ekonomickým kalkulem. Pro koupi vlastního bydlení mluví jistota, že nás žádný pronajímatel nevyhodí na ulici a naopak pro nájemní bydlení mluví mnohem větší mobilita. Velmi rychle se lze přestěhovat do jiného města nebo i do jiné země. Nezapomeňme též, že ve výše uvedených číslech nejsou nijak započítány náklady na údržby nemovitosti z hlediska vlastníka. Pouze fond oprav, ale ten hradí u bytů společné části domů a ne třeba opravy zařizovacích předmětů, koupelny kuchyně apod.

Některé učebnice mluví o tom, že nemovitosti jsou proti akciím větší jistotou. Já s tím ale nesouhlasím. V naší zemi v minulosti proběhlo mnoho znárodňování a pokud dojde k velkým společenským otřesům, lze akcie prodat mnohem rychleji než nemovitost.

3 Replies to “Vyplatí se koupit byt v Praze nebo spíše si byt pronajmout?”

  1. Takže má člověk vsadit 25 svého života na to, že za 25 let bude mít akcie v hodnotě 6 000 000 Kč oproti tomu že za 25 let bude mít svoji nemovitost v hodnotě (před 25 lety) 5 500 000 Kč, tedy toho času několikrát vyšší.
    A to se vyplatí, kolego programátore!
    No nic, jsem rád ze je v ČR spousta lidi, co si tohle mysli, v Partners takové lidi musí doslova milovat. Já jim všem pak pronajmu své nemovitosti po celé ČR, které jsem si na hypo nakoupil a “otrokářsky” s efektivním útokem 1,59% bez započtení cca 2% inflace splatil. A hlavně jsem se strašně zafixoval na místo s absolutní nemožnosti se přestěhovat, bu bu bu 😀
    Jo a taky jsem si pořídil 2 děti, které teď živím. Kdybych místo toho radši narval peníze do akcií.. jsem to ale blb.

    • Dobrý den, předpoklad o neustálém vzestupu cen nemovitostí je nepochybně chybný. Ceny nemovitostí mají tendenci kolísat jako všechny komodity. Předpoklad neustálého růstu při vzestupu a naopak nekonečného poklesu v opačném stádiu trhu je klasická psychologická chyba. Samozřejmě ani já a ani nikdo jiný neví, kdy ceny přestanou stoupat.

  2. Ano, predpoklad neustaleho rustu cehokoliv je spatny, jak akcii, nemovitosti, komodit, nebo i platu cloveka v souvislosti se sebevzdelavanim. Vse zaziva opakujicise vykyvy smerem nahoru tak i dolu.

    Tyto vykyvy maji ale ruznou strmost a periodu. A clovek jako jedinec nebo rodina, by se mel na tyto trendy „investic“ divat s dostatecne sirokym casovym rozhledem, omezenym zejmena delkou sveho produktivniho zivota (cca 40 let) a svymi potrebami.
    Pak clovek dojde jednoduse k tomu, ze bydleni je zakladni potreba po celou dobu jeho zivota, takze investice do vlastniho bydleni, ktera se navic s relativne malou mirou vykyvu hodnoty investice a relativne stabilnim stoupajicim trendem, vzdy za zivot cloveku vyplati. A to, i kdyby nakoupil na pomyslne spici tesne pred padem cen.

    Teprve po tom, co ma clovek zajisteny tyto zakladni potreby = bezpecne investice, se samozrejme muze pustit do neceho odvaznejsiho a rizikovejsiho jako jsou napr. akcie a doplnit ci diverzifikovat si sve portfolio investic.

    Lide by tedy meli rozumne a postupne v prubehu celeho zivota penize investovat. Pricemz na zacatku produktivniho zivota, kdy clovek vetsinou resi otazku bydleni a zaroven nema k dispozici vetsi obnos penez, je investice do vlastniho bydleni pomoci hypoteky tim nejrozumejsim co v tu dobu lze udelat. Investice do akcii pak pridat, kdyz se cloveku napriklad zvetsi prijem, splati hypoteku nebo se znatelne zvysi hodnota nemovitosti.

    Rict, ze si ma clovek, ktery resi otazku bydleni v Praze nakoupit radsi za 5 mio (cash) akcie misto bytu (na hypo), aniz by mel poreseno bydleni je investicni sebevrazda. Ano, teoreticky se z nej muze stat za par dni dolarovy milionar, ale to i kdyz si koupi tiket do Eurojackpotu, ale to uz se nebavime o investicich, ale o spekulacich ci hazardu.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*